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Growth Engines
in Global Real Estate
Simon Redman

Managing Director, London

„Immobilien sind eine sehr einfache Anlageklasse“, sagte Simon Redman bescheiden, als er seinen globalen Immobilienausblick auf EYES ON 2019 präsentierte. Als er den gründlichen Bewertungsund Auswahlprozess seines Teams beschrieb, wurde den Gästen jedoch schnell klar, dass ‚einfach‘ eine gewisse Untertreibung darstellt. Doch das Wichtigste zuerst: Wo stehen die globalen Immobilienmärkte ein Jahrzehnt nach der grossen Finanzkrise?

Redman wies darauf hin, dass starke Fundamentaldaten, insgesamt solide makroökonomische Rahmenbedingungen in den entwickelten Volkswirtschaften und das Wirtschaftswachstum die Immobiliennachfrage unterstützten. „Der Ausblick für Immobilien ist nach wie vor relativ positiv. Die Preise bewegen sich meist auf normalem Niveau, die Unternehmen beschäftigen mehr Personal und benötigen mehr Flächen“, sagte Redman. Wenn es zudem kein signifikantes Überangebot an Immobilien gäbe, seien die Unternehmen zu höheren Mietzahlungen bereit, um die für ihr Wachstum benötigten Flächen zu sichern. Und da Gebäude nicht von heute auf morgen gebaut werden können, werde sich das neue Angebot in den nächsten Jahren voraussichtlich nicht dramatisch ändern.

„Der Ausblick für Immobilien ist nach wie vor relativ positiv.“

Barbara Lüthi:
Was ist der Ort, der Sie weltweit am meisten inspiriert, wo sehen Sie die meisten Growth Engines?

Simon Redman:
Wir analysieren rund 1.000 verschiedene Märkte und Teilmärkte; einen hervorzuheben ist unmöglich. Um es doch etwas einzugrenzen, würde ich mir die Trends rund um den E-Commerce und die Entwicklungen in der Logistik ansehen.

‚Alles genau richtig‘ für globale Immobilien?
consetetur sadipscing elitr, Der Immobilienausblick erinnert damit an das Goldlöckchen-Szenario, bei dem alles ‚genau richtig‘ ist. Redman warnte jedoch trotz der robusten Fundamentaldaten vor einem Störfaktor – dem E-Commerce. „Meine Tochter ist ein Beispiel für diesen Trend; ihre Fähigkeit zum Online-Shopping ist beängstigend“, sagte er zum Amüsement der Gäste und fügte hinzu: „Wir erwarten eine schwächere Entwicklung für Einzelhandelsimmobilien; nur die besten Objekte in einem engeren Segment werden vermutlich besser abschneiden.“ Er fügte hinzu, dass sich angesichts dieses Trends die Rolle von Einzelhandelsobjekten in Immobilienportfolios zu ändern scheine. Laut Redman sollten Anleger auch berücksichtigen, dass sich regionale Unterschiede im erwirtschafteten Nettoertrag abzeichnen. Aus den Hunderten von verschiedenen Märkten, die er und seine Teams weltweit analysieren, präsentierte er wichtige Trends aus drei Regionen: Asien-Pazifik, den USA und Europa.

Leicht übergewichten: Asien-Pazifik
Verbesserte Fundamentaldaten, steigende Mieten: Die meisten Märkte in der Region entwickeln sich gut, nur bei Hongkong ist Redman etwas zurück- haltend. „Gegenwärtig gefallen uns die Bereiche besonders gut, die starke Nettoerträge oder steigende Mieten aufweisen”, sagte er. Australien und Japan seien besonders interessant, da das Angebot dort begrenzt und die Nachfrage hoch seien – „auch hier geht es um steigende Mieten.”

Neutral: USA
„Wir hatten in den letzten sechs oder sieben Jahren in den USA sehr hohe Renditen“, fasste Redman zusammen, „jetzt favorisieren wir einen Bottom-up- Ansatz.” Von grundlegender Bedeutung sei es zu verstehen, was vor Ort geschehe, und das richtige Objekt am richtigen Ort zu erwerben, statt den „Markt zu kaufen.“

Leicht übergewichten: Europa
Europa unterscheidet sich etwas von anderen Märkten, wie Redman betonte: „Vor allem in Kontinentaleuropa sind die meisten Mietverträge an die Inflation gekoppelt, so dass es schwieriger ist, von steigenden Mieten zu profitieren.“ Das sei einer der Gründe, warum er Core-Immobilien aus der Region leicht untergewichte, auch wenn er starke Fundamentaldaten und die Möglichkeit sehe, dass sich die Aussichten in den nächsten sechs bis zwölf Monaten ändern.

Lage, Lage, Lage
Ein Gebäude kaufen oder nicht? Redman machte deutlich, dass diese Entscheidung nur dann richtig beantwortet werden könne, wenn die lokalen Aspekte gründlich berücksichtigt würden – „wir machen nie Kompromisse beim Standort.“ Als Beispiel nannte er ein Gebäude in Paris, das von einem deutschen Versicherer erworben wurde. Invesco hat das Gebäude nach einem sehr hohen ESG-Standard renoviert, „und das war sehr hilfreich, da die Mieter Schlange stehen und wir damit eine Rekordmiete in Paris erzielt haben“, so Redman.

Er nannte ein weiteres Beispiel aus New York, wo Invesco mehrere hochkarätige Einzelhandelsimmobilien besitzt, in denen Mieter wie Chanel, Burberry, Diesel und Cole Haan ihre Flagship-Stores haben. Einzelhandel, fragen Sie jetzt vielleicht – und was ist mit den erwähnten Auswirkungen des E-Commerce? Auch hier kommen die lokalen Faktoren zum Tragen. „Es gibt einige Bereiche des Einzelhandels, die davon profitieren können: etwa Geschäfte im Luxusbereich, die Werbung für ihre Marken und die Vorteile einer Lage verbinden, für die Käufer von Luxusgütern auch eine weitere Anreise in Kauf nehmen“, sagte Redman. Entscheidend sei, solche Trends zu erkennen und darauf zu reagieren.

Starkes Argument für globale Immobilien
Warum investieren die Menschen in globale Aktien und globale Anleihen, aber meist nicht in globale Immobilien? „Es macht eigentlich viel mehr Sinn, dies zu tun”, sagte Redman und untermauerte seine Einschätzung: „Immobilien können relativ stabile Renditen und eine gute langfristige Performance liefern, und sie sind unglaublich diversifiziert.“ Die durchschnittlichen globalen Immobilienerträge lagen zwischen 2001 und 2017 bei 5,9%,1 und die globalen Kern-Direkt-Immobilienfonds haben in den letzten sieben Jahren 9,7% pro Jahr erzielt2. Immobilien, so Redman, korrelierten wenig mit globalen Aktien und Anleihen, und Investitionen in mehrere Länder und Standorte könnten einen gewissen Schutz vor dem lokalen Immobilienzyklusrisiko bieten3: „Die Beimischung von Immobilien zu einem Portfolio kann die Renditen stabilisieren.”

Ertrag, Wertentwicklung, Diversifikation: Das sind starke Argumente, warum globale Immobilien in den kommenden Jahren eine wichtige Growth Engine sein könnten.

Ausgewählte Frage eines EYES ON 2019 Gastes:



1 Quelle: Invesco Real Estate mit Daten von NCREIF und MSCI IPD. Stand: Dezember 2017. Nur zur Veranschaulichung. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für zukünftige Renditen.
2 Quelle: Invesco Real Estate und MSCI IPD Global Property Fund Index (lokale Währung). Stand: 10/2018. Index-Renditen. ‚Global‘ bezieht sich auf den MSCI Global Quarterly Property Fund Index (GPFI), der auf 40% Nordamerika, 35% Europa und 25% Asien-Pazifik neu gewichtet wurde. Nordamerika besteht hauptsächlich aus US-Strategien, enthält aber auch einige kanadische Strategien.
3 Quelle: Invesco Real Estate mit Daten von MSCI IPD, NCREIF. Stand: April 2018.